전월세 전환 계산기

전월세 전환 계산기 사용법

전세 보증금을 월세로 바꾸면 얼마가 되는지, 월세를 전세 보증금으로 환산하면 얼마인지 계산합니다. 집주인이 제시한 보증금과 월세 조합이 전환율 몇 %에 해당하는지 구하고, 주택임대차보호법이 정한 상한을 넘는지도 알려 줍니다. 계약을 갱신하면서 전세를 반전세로 바꾸자는 말을 들었을 때 씁니다.

쓰는 순서

1. 탭에서 계산 방향을 고릅니다. 전세 → 월세, 월세 → 전세, 전환율 구하기 세 가지입니다.
2. 보증금과 월세를 넣습니다. 쉼표는 자동으로 찍힙니다.
3. 전환율에는 법정 상한이 기본으로 들어 있습니다. 다른 비율로 계산하려면 고치고, 되돌리려면 법정 상한 넣기를 누릅니다.
4. 한국은행 기준금리 칸은 2026년 11월 현재 값인 3%가 들어 있습니다. 기준금리가 바뀌었다면 이 칸을 고칩니다.
5. 결과와 계산식, 전환율별 표를 확인하고 결과 복사나 표를 CSV로 저장으로 가져갑니다.

계산식

법정 상한이 정해지는 방식

주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부나 일부를 월세로 돌릴 때 적용할 수 있는 비율의 상한을 정합니다. 다음 둘 가운데 낮은 쪽입니다.

• 연 10% (같은 법 시행령 제9조 제1항)
• 한국은행 기준금리 + 연 2% (시행령 제9조 제2항)

한국은행 기준금리는 2026년 7월 16일에 2.75%, 8월 27일에 3.00%로 올랐고 10월 금융통화위원회에서 그대로 유지되었습니다. 그래서 2026년 11월 현재 상한은 3.00 + 2 = 5%입니다. 기준금리가 8%를 넘지 않는 한 늘 기준금리 + 2%가 상한이 됩니다. 한국은행은 한 해에 여덟 번쯤 기준금리를 정하므로, 계산하는 날의 기준금리를 한국은행 누리집에서 확인하고 칸의 값과 다르면 고쳐 주세요.

실제 숫자로 본 예시

전세 3억원에 살다가 보증금을 1억원으로 낮추고 나머지를 월세로 내기로 한 경우입니다.

• 월세로 돌리는 보증금: 300,000,000 − 100,000,000 = 200,000,000원
• 전환율 5%: 200,000,000 × 5% ÷ 12 = 833,333원 (원 미만 버림)
• 집주인이 6%를 요구했다면 1,000,000원이고, 상한을 넘는 166,667원에 대해 계산기가 경고를 보여 줍니다

반대로 보증금 5,000만원에 월세 80만원인 집을 5%로 환산하면 800,000 × 12 ÷ 5% = 192,000,000원을 더해 전세 2억 4,200만원에 해당합니다. 전환율 구하기 탭에 전세 3억원, 보증금 1억원, 월세 90만원을 넣으면 전환율 5.4%가 나오고 상한 5%를 넘는다고 알려 줍니다. 월세가 70만원이면 4.2%로 상한 안쪽입니다.

전환율별 표

결과 아래 표는 2%부터 10%까지 여러 전환율로 같은 계산을 해 나란히 보여 줍니다. 내가 넣은 전환율은 굵게, 법정 상한과 상한을 넘는 줄은 비고에 표시됩니다. 집주인과 조건을 조율할 때 전환율이 0.5% 달라지면 월세가 얼마 달라지는지 바로 볼 수 있습니다. 위 예시에서는 0.5%마다 월세가 약 83,333원씩 달라집니다.

상한이 적용되는 경우와 아닌 경우

• 적용됨: 계약 기간 중이나 계약을 갱신하면서 보증금을 월세로 돌리는 경우. 상한을 넘겨 낸 월세는 돌려 달라고 청구할 수 있습니다(제10조의2).
• 적용 안 됨: 새 세입자와 처음 맺는 계약. 이때의 월세는 시세에 따라 당사자가 정합니다.
• 적용 안 됨: 월세를 전세로 돌리는 경우. 법에 정한 비율이 없어 당사자가 합의한 비율로 환산합니다. 월세 → 전세 탭의 결과는 참고용 환산값입니다.
• 상가 건물은 상가건물 임대차보호법이 따로 정하며 비율이 다릅니다. 이 계산기는 주택 기준입니다.

알아 둘 점

계약을 갱신할 때는 전환율 상한과 별개로 보증금과 월세를 5% 넘게 올리지 못하는 증액 한도(제7조)가 있습니다. 전세를 월세로 바꾸면서 실질적으로 임대료를 올리는 경우에는 두 규정을 함께 따져야 하며, 이 계산기는 증액 한도는 계산하지 않습니다. 결과는 참고용입니다. 다툼이 있으면 주택임대차분쟁조정위원회나 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 확인하세요.