환산보증금은 어떻게 계산하나요?

보증금에 월세의 100배를 더합니다(상가건물 임대차보호법 제2조, 시행령 제2조). 보증금 3,000만원에 월세 150만원이면 3,000만원 + 1억5,000만원 = 1억8,000만원입니다. 이 작성기는 환산보증금 칸을 비워 두면 이 식으로 계산해 넣습니다.

환산보증금이 기준을 넘으면 법의 보호를 못 받나요?

전부 못 받는 것은 아닙니다. 대항력, 계약갱신요구권(전체 10년), 권리금 회수기회 보호, 3기 연체 시 해지 규정 등은 기준을 넘는 임대차에도 적용됩니다(같은 법 제2조 제3항). 확정일자에 의한 우선변제권과 임대료 인상 5% 상한 등은 적용되지 않습니다.

상가 확정일자는 어디서 받나요?

상가건물 소재지를 관할하는 세무서에서 받습니다(같은 법 제4조). 주택처럼 주민센터에서 받는 것이 아닙니다. 사업자등록을 신청할 때 임대차계약서 원본을 가져가 함께 신청하는 것이 일반적입니다.

계약 기간을 1년으로 하면 1년 뒤에 나가야 하나요?

임차인은 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 3기 차임 연체 같은 법정 사유가 없으면 거절하지 못합니다. 갱신요구권은 최초 기간을 포함해 전체 10년까지 행사할 수 있습니다(같은 법 제10조).

월세에 부가세를 따로 내야 하나요?

임대인이 일반과세자이면 월세에 부가가치세 10%가 붙는 것이 보통입니다. 표준계약서 제1조에는 차임에 부가세가 포함인지 불포함인지 표시하는 칸이 있으니 반드시 표시하세요. 표시하지 않으면 나중에 다툼이 생깁니다.

입력한 내용이 서버에 저장되나요?

저장되지 않습니다. 작성기는 이 브라우저 안에서만 동작하고 입력한 내용은 어디로도 전송하지 않습니다. '쓰던 내용을 이 브라우저에 기억'을 켠 경우에만 이 기기에 남습니다.

상가건물 임대차 표준계약서 양식 (법무부 2026년 개정, 환산보증금 자동 계산)

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상가 임대차 표준계약서 양식 사용법

상가건물 임대차 표준계약서는 법무부장관이 국토교통부장관과 협의해 정하고 사용을 권장하는 서식입니다(상가건물 임대차보호법 제19조). 원본은 법무부 누리집(www.moj.go.kr)의 상가건물임대차법령정보에서 "원본 게시용" PDF와 "사용용" HWP 파일로 받을 수 있습니다. 이 작성기는 2026년 5월 12일 개정 게시본의 항목, 제1조부터 제12조까지의 조항, 조정·해지권·연체 관련 특약, 별지(중요확인사항)를 문구 그대로 옮겼습니다. 2026년 개정본은 관리비 세부 항목이 14개로 나뉘어 있고 임차인이 직접 내는 공과금을 따로 적게 되어 있습니다.

쓰는 순서

예시 채우기를 누릅니다. 보증금 3,000만원, 월세 150만원인 음식점 계약 예시가 채워지고, 환산보증금 칸에 "금 일억팔천만원정(₩180,000,000)"이 계산되어 나옵니다.
임차 상가건물의 표시를 등기사항증명서와 건축물대장대로 적습니다. 건물 일부만 빌리면 임차할 부분을 "1층 102호 전부"처럼 특정하고 도면을 붙입니다.
보증금, 계약금, 잔금, 월세와 부가세 포함 여부, 관리비를 넣습니다.
인도일과 기간, 업종을 적고 특약마다 동의·부동의를 고릅니다.
인쇄 · PDF로 저장으로 출력해 매 장마다 간인하고 한 통씩 나눠 갖습니다.

환산보증금이 왜 중요한가

상가건물 임대차보호법은 환산보증금이 일정 금액 이하인 임대차에 전부 적용되고, 넘는 임대차에는 일부 규정만 적용됩니다. 환산보증금은 보증금에 월세의 100배를 더한 금액입니다. 시행령 제2조가 정한 지역별 기준은 다음과 같습니다(2026년 11월 현재 국가법령정보센터 기준).

지역	기준 금액
서울특별시	9억원
수도권 과밀억제권역(서울 제외), 부산광역시	6억9천만원
광역시(과밀억제권역·군 지역·부산 제외), 세종, 파주, 화성, 안산, 용인, 김포, 광주시	5억4천만원
그 밖의 지역	3억7천만원

기준을 넘어도 대항력(제3조), 계약갱신요구권(제10조 제1항·제2항), 권리금 회수기회 보호(제10조의4), 3기 연체 시 해지(제10조의8), 폐업으로 인한 해지권(제11조의2)은 적용됩니다. 반면 확정일자로 얻는 우선변제권, 임대료 증액 5% 상한(시행령 제4조)은 적용되지 않습니다. 그래서 표준계약서 유의사항도 기준을 넘는 임대차는 확정일자를 받을 수 없으니 전세권 설정 등을 생각해 보라고 적고 있습니다.

칸마다 쓰는 법

차임과 부가세: 월세 금액 옆에 부가세 불포함·포함 가운데 하나를 꼭 표시합니다. 임대인이 일반과세자인지 간이과세자인지 사업자등록증으로 확인하고 세금계산서 발행 여부도 미리 정합니다.
관리비: 정액이면 총액을 적고, 월 10만원 이상이면 일반관리비, 청소비, 경비비, 승강기유지비 등 세부금액을 적습니다. 전기·수도를 임차인이 한전이나 수도사업소에 직접 내면 "임차인이 직접 납부하는 공과금" 칸에 적습니다.
임차목적(업종): 제3조에 들어갑니다. 음식점, 학원, 미용업처럼 허가·등록·신고가 필요한 업종은 건축물대장의 용도, 정화조 용량, 소방 시설 때문에 그 건물에서 영업이 안 되는 경우가 있습니다. 계약 전에 관할 구청에 확인하세요.
특약: 네 가지 특약은 권장 예시이고 동의하지 않으면 부동의로 표시합니다. 간판 설치, 시설 철거 범위, 주차, 영업시간처럼 따로 합의한 내용은 아래 칸에 적으면 특약 뒤에 인쇄됩니다.

계약 전에 확인할 것

등기사항증명서의 소유자와 근저당, 압류를 봅니다. 임대인의 동의를 받아 관할 세무서에서 상가건물 확정일자 부여 현황 등 임대차 정보를 요청할 수 있습니다(같은 법 제4조 제4항).
임대인이 철거나 재건축 계획을 계약 때 구체적으로 알리면 나중에 갱신요구를 거절할 수 있습니다(제9조). 그런 말이 있었다면 공사 시기와 기간을 특약에 정확히 적어 두세요.
앞 임차인에게 권리금을 주고 들어간다면 권리금 계약서를 따로 씁니다. 권리금 계약에는 국토교통부장관이 법무부장관과 협의해 정한 표준권리금계약서가 있습니다(같은 법 제10조의6).

계약한 뒤에 할 일

사업자등록: 사업 개시일부터 20일 안에 관할 세무서에 신청합니다(부가가치세법 제8조). 사업 시작 전에도 신청할 수 있으니 인도받는 대로 하는 것이 좋습니다. 건물 인도와 사업자등록 신청을 마친 다음 날 대항력이 생깁니다.
확정일자: 환산보증금이 기준 이하이면 관할 세무서에서 계약서 원본에 확정일자를 받습니다.
보증금을 올려 재계약하면 늘어난 금액에 대해 확정일자를 다시 받습니다.
계약을 이어 가려면 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신을 요구합니다. 문자나 내용증명처럼 날짜가 남는 방법으로 하세요. 아무도 통지하지 않으면 같은 조건으로 1년 연장된 것으로 봅니다(제10조 제4항).

상담받을 곳과 한계

상가 임대차 분쟁은 대한법률구조공단(국번 없이 132) 등에 설치된 상가건물임대차분쟁조정위원회에서 조정받을 수 있습니다. 이 글은 일반적인 안내이며 법률 자문이 아닙니다. 지역별 기준 금액과 조문은 바뀔 수 있으니 계약 시점의 법령을 국가법령정보센터에서 확인하고, 보증금과 권리금이 크거나 건물에 선순위 채권이 많다면 계약 전에 변호사나 공인중개사의 검토를 받으세요.

마지막 수정 2026-11-09. 있었으면 하는 기능이나 불편한 점은 이 도구에 건의하기로 알려 주세요.

상가 임대차 표준계약서 양식