임대차 계약서 양식

임대차 계약서 양식 사용법

임대차 계약서는 한쪽이 부동산을 쓰게 해 주고 다른 쪽이 그 대가로 차임을 내기로 한 약속을 적은 문서입니다. 주택과 상가건물은 법무부가 정한 표준계약서가 따로 있습니다. 이 양식은 정부가 정한 서식이 아니라, 토지, 창고, 공장, 주차장, 사무실 일부처럼 표준계약서의 틀이 맞지 않는 임대차나 중개사 없이 하는 직거래에 쓰는 일반 서식입니다. 부동산의 표시, 계약 내용(8개 조항), 특약사항, 당사자 서명란으로 이루어져 있습니다.

쓰는 순서

1. 예시 채우기를 누르면 보증금 1,000만원, 월 80만원인 창고 임대차 예시가 채워집니다. 보증금은 "금 일천만원정 (₩10,000,000)"처럼 한글과 숫자로 함께 인쇄됩니다.
2. 목적물 종류를 고르고 소재지, 지목, 면적, 임대할 부분을 등기사항증명서와 토지대장·건축물대장을 보며 적습니다.
3. 보증금, 계약금, 잔금, 차임과 지급일을 넣습니다. 부가가치세 칸에서 별도나 포함을 고르면 차임 옆에 표시됩니다.
4. 기간, 공과금과 수선 부담, 특약을 적습니다.
5. 인쇄 · PDF로 저장으로 두 통을 출력해 서명하거나 날인하고 한 통씩 나눠 갖습니다. 문구를 고치려면 워드 파일로 저장을 씁니다.

어떤 법이 적용되는지 먼저 가린다

민법만 적용되는 임대차는 법이 임차인을 따로 보호해 주는 범위가 좁습니다. 기간을 적지 않으면 임대인이 해지를 통고하고 6개월이 지나면 계약이 끝납니다(민법 제635조). 기간이 끝난 뒤 자동으로 연장되는 장치도 약하므로, 오래 쓸 계획이면 기간을 넉넉히 정하거나 연장 조건을 특약에 적어야 합니다.

칸마다 쓰는 법

• 임대할 부분: 한 필지나 한 건물의 일부만 빌리면 위치, 면적, 경계를 적고 도면이나 사진을 붙입니다. "창고 1동 전부와 앞마당 주차 공간"처럼 함께 쓰는 공간도 적어 둡니다.
• 사용 목적: 제3조에서 정한 목적 외 사용을 금지하므로 실제 쓸 용도를 구체적으로 적습니다. 토지는 지목과 용도지역 때문에 건물을 짓거나 물건을 쌓아 두는 것이 제한될 수 있습니다.
• 차임 지급: 선불인지 후불인지에 따라 첫 달 차임을 내는 날이 달라집니다. 임대인이 사업자이면 부가가치세를 별도로 받는지 정하고 세금계산서 발행도 합의합니다.
• 수선 부담: 민법 제623조는 임대인이 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 진다고 정합니다. 지붕과 주요 설비는 임대인, 임차인의 사용으로 생긴 파손은 임차인처럼 경계를 적어 두면 다툼이 줄어듭니다.
• 특약: 시설물 설치와 철거, 보관 금지 물품, 중도 해지 때의 통보 기간, 계약일 현재의 상태를 적습니다. 상태는 사진을 찍어 계약서에 붙이는 것이 가장 확실합니다.

계약 전에 확인할 것

• 등기사항증명서 갑구의 소유자가 계약 상대와 같은지, 공유라면 지분 과반수의 동의가 있는지 봅니다.
• 을구의 근저당과 갑구의 압류·가압류를 봅니다. 민법만 적용되는 임대차는 등기하지 않으면 부동산이 팔리거나 경매될 때 새 소유자에게 임차권을 주장하기 어렵습니다. 보증금이 크면 전세권이나 임차권 등기를 생각해 보아야 합니다.
• 갑구에 신탁이 적혀 있으면 신탁원부를 떼어 누가 임대할 권한을 갖는지 확인합니다.
• 보증금과 차임은 등기 명의인 본인 계좌로 보냅니다.

계약한 뒤에 할 일

• 주택이면 입주하는 날 전입신고를 하고 확정일자를 받습니다. 상가건물이면 사업자등록을 신청하고 세무서에서 확정일자를 받습니다.
• 보증금 6천만원 또는 월세 30만원을 넘는 주택 임대차는 지역에 따라 계약일부터 30일 안에 신고 대상입니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2).
• 계약금과 잔금을 보낸 이체 내역, 인도받은 날의 상태 사진을 계약서와 함께 보관합니다.

한계와 상담받을 곳

이 글은 일반적인 안내이며 법률 자문이 아닙니다. 이 양식의 조항은 흔히 쓰는 내용을 정리한 것이어서 모든 거래에 맞지는 않습니다. 보증금이 크거나, 건물을 새로 짓기 위한 토지 임대차이거나, 공유 부동산·신탁 부동산이라면 계약 전에 변호사나 공인중개사의 검토를 받으세요. 대한법률구조공단(국번 없이 132)에서 무료 법률상담을 받을 수 있습니다.