아파트 매매 계약서 양식

아파트 매매 계약서 양식 사용법

아파트 매매 계약서는 아파트 한 세대의 소유권을 사고팔 때 쓰는 계약서입니다. 토지와 건물을 따로 등기하는 단독주택과 달리 아파트는 전유부분(집)과 대지권(땅의 지분)이 하나로 묶여 등기되고, 관리사무소와 정산할 돈이 있으며, 세입자가 사는 채로 거래되는 일이 많습니다. 이 양식은 정부 표준 서식이 아니라 그런 아파트 거래에서 빠뜨리기 쉬운 세입자 승계, 관리비·선수관리비·장기수선충당금 정산, 남기고 가는 시설물, 하자 책임을 조항으로 넣은 일반 서식입니다.

쓰는 순서

1. 예시 채우기를 누르면 매매대금 8억5,000만원을 계약금 8,500만원, 중도금 3억원, 잔금 4억6,500만원으로 나눈 예시가 채워집니다. 매매대금은 "금 팔억오천만원정 (₩850,000,000)"으로 인쇄됩니다.
2. 등기사항증명서 표제부의 동·호수, 전용면적, 대지권 비율을 그대로 옮깁니다.
3. 대금 일정을 넣고, 세입자 유무를 고릅니다. 세입자가 있으면 보증금과 만료일을 넣습니다.
4. 관리비 정산 기준일, 선수관리비와 장기수선충당금 처리 방식을 고르고, 남기고 갈 시설물을 + 줄 추가로 적습니다.
5. 하자 책임과 특약을 적고 인쇄 · PDF로 저장을 누릅니다.

세입자가 있는 집을 살 때

주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임차주택을 넘겨받은 사람은 임대인의 지위를 그대로 승계합니다. 세입자의 보증금을 돌려줄 사람이 매수인으로 바뀐다는 뜻이고, 그래서 보증금만큼 잔금에서 빼고 지급합니다. 계약 전에 확인할 것은 세 가지입니다. 첫째, 세입자의 임대차 계약서 원본으로 보증금과 만료일을 봅니다. 둘째, 세입자가 계약갱신요구권을 이미 썼는지 묻습니다. 아직 쓰지 않았다면 세입자는 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 한 번 더 2년을 요구할 수 있고, 새 소유자가 실거주를 이유로 거절하려면 요건을 갖춰야 합니다. 셋째, 직접 들어가 살 계획이면 세입자의 퇴거일을 특약에 적고 퇴거하지 못했을 때의 책임을 정합니다. 이 작성기는 세입자 칸의 선택에 따라 제3조 문구가 바뀝니다.

관리비 정산 세 가지

관리사무소에 가면 세대별 선수관리비 금액과 미납 관리비를 알려 줍니다. 잔금 날 관리비 중간 정산 영수증을 받아 두면 뒤탈이 없습니다.

칸마다 쓰는 법

• 동·호, 전용면적, 대지권 비율: 등기사항증명서 표제부 그대로 적습니다. "대지권 미등기"이면 사정을 확인하고, 재건축·리모델링 추진 단지는 조합원 지위 승계 조건을 특약에 적습니다.
• 시설물: 시스템 에어컨, 빌트인 가전, 붙박이장, 조명처럼 남기고 가는 것을 적습니다. 적지 않은 것은 매도인이 가져가는 것으로 제6조에 썼습니다. 집을 볼 때 사진을 찍어 두세요.
• 하자 책임: 누수, 보일러, 결로는 입주 뒤에야 드러나는 경우가 많습니다. 기간과 범위를 적어 두면 민법의 담보책임만 믿는 것보다 다툼이 줄어듭니다.
• 특약: 근저당 말소, 매도인의 주민등록 이전과 퇴거 정산, 잔금 대출 협조, 이사 날 승강기 예약처럼 아파트 거래에서 실제로 문제 되는 내용을 적습니다.

계약 전에 확인할 것

• 등기사항증명서 갑구와 을구를 계약 날, 중도금 날, 잔금 날 각각 떼어 봅니다. 근저당 채권최고액과 세입자 보증금의 합이 매매대금에 가까우면 잔금으로 모두 정리되는지 계산해 봅니다.
• 매도인 본인 확인, 공동명의면 공유자 전원의 계약 참여, 대리인이면 인감증명서가 붙은 위임장을 확인합니다.
• 건축물대장으로 위반건축물 표시가 없는지, 발코니 확장이나 구조 변경이 있었는지 봅니다.
• 잔금 대출을 받을 계획이면 계약 전에 은행에 한도와 실행 조건을 확인하고, 대출이 안 될 때의 처리를 특약에 넣을지 상의합니다.

계약한 뒤에 할 일

• 계약 체결일부터 30일 안에 부동산 거래신고를 합니다. 신고필증을 받으면 검인을 받은 것으로 봅니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조).
• 잔금 날 등기사항증명서를 다시 확인하고, 잔금과 등기 서류를 동시에 주고받으며 근저당 말소를 접수합니다. 소유권이전등기는 잔금일부터 60일 안에 신청해야 하므로(부동산등기 특별조치법 제2조) 그날 바로 접수합니다.
• 관리사무소에 소유자 변경을 알리고, 세입자를 승계했다면 세입자에게 새 소유자의 연락처와 보증금 반환 계좌를 알립니다.
• 취득세 신고·납부와 매도인의 양도소득세 신고에는 각각 기한이 있으니 세무사나 홈택스·위택스 안내로 확인합니다.

한계와 상담받을 곳

이 글은 일반적인 안내이며 법률·세무 자문이 아닙니다. 아파트 매매는 대부분의 사람에게 가장 큰 거래이므로 계약서 문구보다 등기 확인과 대금 지급 절차가 더 중요합니다. 재건축 단지, 분양권, 신탁 등기, 상속 중인 집처럼 사정이 있는 거래는 서명 전에 공인중개사, 법무사, 변호사의 검토를 받고, 대한법률구조공단(국번 없이 132)의 상담도 이용할 수 있습니다.