부동산 매매 계약서 양식

부동산 매매 계약서 양식 사용법

부동산 매매 계약서는 매도인이 부동산의 소유권을 넘기고 매수인이 대금을 치르기로 한 약속을 적은 문서입니다. 법에서 정한 서식은 없고, 중개 실무에서는 부동산의 표시, 매매대금과 지급 일정, 소유권 이전, 제한물권의 소멸, 세금 부담, 해제, 손해배상, 특약의 순서로 씁니다. 이 작성기는 그 구성에 따라 토지, 건물, 단독주택, 상가 건물 같은 부동산의 매매 계약서를 만듭니다. 아파트는 동·호수와 대지권, 관리비 정산을 다루는 아파트 매매 계약서 양식이 따로 있습니다.

쓰는 순서

1. 예시 채우기를 누르면 매매대금 4억8,000만원을 계약금 4,800만원, 중도금 1억9,200만원, 잔금 2억4,000만원으로 나눈 예시가 채워집니다. 매매대금은 "금 사억팔천만원정 (₩480,000,000)"으로 인쇄됩니다.
2. 등기사항증명서 표제부를 보며 소재지, 지목, 면적, 건물의 구조와 용도를 적습니다.
3. 매매대금과 계약금, 중도금, 잔금, 각 지급일을 넣습니다. 세 금액의 합이 매매대금과 같은지 확인하세요. 작성기는 합계를 대신 맞춰 주지 않습니다.
4. 인도일과 특약을 적고 당사자 정보를 넣습니다.
5. 인쇄 · PDF로 저장으로 출력해 서명하거나 날인합니다. 여러 장이면 장 사이에 간인을 합니다.

대금 일정과 해제의 관계

비율은 법으로 정해진 것이 아니라 관행입니다. 중도금은 계약을 쉽게 깨지 못하게 묶는 구실을 합니다. 매도인이 더 높은 값을 부르는 사람에게 다시 팔까 걱정되는 매수인은 중도금 날짜를 앞당기고, 반대로 자금 사정이 불확실하면 중도금 없이 계약금과 잔금만 정하기도 합니다. 이 양식 제6조는 계약을 어긴 쪽이 물 손해배상의 기준을 계약금으로 정해 두었습니다. 다른 금액으로 하려면 특약에 적습니다.

칸마다 쓰는 법

• 소재지: 도로명주소가 아니라 등기사항증명서의 지번 주소를 씁니다. 토지와 건물이 따로 등기되어 있으므로 둘 다 확인하고, 필지가 여럿이면 모두 적습니다.
• 승계 사항: 세입자의 보증금이나 대출을 매수인이 떠안는 조건이면 금액과 잔금에서 빼는 방식을 적습니다. 대출 승계는 은행의 동의가 있어야 하고, 임차인이 있는 집은 임대차 계약서와 보증금 액수를 직접 확인합니다.
• 인도일: 매도인이 잔금 뒤에도 얼마 동안 살기로 했다면 날짜를 따로 적고 그 기간의 조건을 특약에 씁니다.
• 특약: 근저당 말소, 현 시설 상태 매매 여부, 하자 수리, 경계측량, 농지나 임야라면 필요한 허가나 증명을 받지 못했을 때의 처리 같은 내용을 적습니다.

계약 전에 확인할 것

• 등기사항증명서 갑구(소유자, 가압류, 가처분, 가등기, 신탁)와 을구(근저당, 전세권, 지상권)를 봅니다. 가등기나 가처분이 있으면 나중에 소유권을 잃을 수 있으니 말소되기 전에는 대금을 치르지 않습니다.
• 토지대장, 건축물대장, 토지이용계획확인서로 지목, 면적, 용도지역, 위반건축물 여부를 확인합니다. 대장과 등기의 면적이나 소유자가 다르면 까닭을 알아봅니다.
• 매도인의 신분증과 등기 명의를 대조합니다. 공동 소유면 공유자 전원이 계약해야 하고, 대리인이 나오면 인감증명서가 붙은 위임장을 받습니다.
• 현장에 가서 실제로 누가 쓰고 있는지, 도로에 닿아 있는지, 경계가 어디인지 봅니다.

계약한 뒤에 할 일

• 부동산 거래신고: 계약 체결일부터 30일 안에 합니다. 신고필증을 받으면 등기에 필요한 검인을 받은 것으로 봅니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조).
• 잔금 날: 등기사항증명서를 다시 떼어 변동이 없는지 본 뒤, 잔금과 등기 서류(등기권리증, 매도용 인감증명서 등)를 동시에 주고받습니다. 근저당은 잔금으로 갚고 말소 접수를 확인합니다.
• 소유권이전등기: 잔금을 치른 날부터 60일 안에 신청해야 합니다(부동산등기 특별조치법 제2조). 미루면 그 사이 매도인 앞으로 압류가 들어올 수 있으므로 잔금 날 바로 접수하는 것이 안전합니다.
• 취득세 신고·납부, 양도소득세 신고는 각각 기한이 있습니다. 세액은 조건에 따라 크게 달라지므로 계약 전에 세무사나 위택스·홈택스 안내로 확인하세요.

한계와 상담받을 곳

이 글은 일반적인 안내이며 법률·세무 자문이 아닙니다. 이 양식의 조항은 흔한 거래를 기준으로 쓴 것이어서 농지, 임야, 공유 지분, 상속 부동산, 미등기 건물처럼 사정이 있는 거래에는 맞지 않을 수 있습니다. 부동산 매매는 금액이 큰 계약이니 서명 전에 공인중개사, 법무사, 변호사의 검토를 받고, 형편이 어려우면 대한법률구조공단(국번 없이 132)의 무료 상담을 이용하세요.